Viele Eigentümer in Österreich wissen vor dem Verkauf einer Immobilie gar nicht, dass mit dem Verkauf des Hauses auch die Immobilienertragssteuer auf sie zukommen könnte. Diese wird vorwiegend für gewerblich genutzte Immobilien bzw. für Immobilien, die Sie vermietet haben, fällig. Wie hoch diese genau ausfällt, was hier besteuert wird und wann Sie die Steuer abführen müssen, erläutern wir Ihnen in unserem Ratgeber zu dem Thema.
Was genau ist die Immobilienertragssteuer?
Die Immobilienertragssteuer ist keine Spekulationssteuer. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine Unterform der Einkommenssteuer. Besteuert wird dabei die Summe, die Sie mit dem Verkauf einer Immobilie einnehmen. Eingeführt wurde die Steuer im Jahr 2012.
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Bis zum Jahr 2011 galt die Spekulationssteuer und das auch nur dann, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren seit dem Kauf des Hauses wieder verkaufen wollten. Noch heute kann die Frage, wann das Haus in Ihren Besitz oder in den Besitz eines Schenkers oder Erblassers übergegangen ist, Einfluss auf die tatsächliche Höhe der zu entrichtenden Steuer haben.
Tatsächlich ist es gar nicht so einfach, alle Feinheiten der gesetzlichen Regelungen rund um die Immobilienertragssteuer zu erkennen. Wenn Sie eine Immobilie veräußern möchten, sollte Sie ein guter Immobilienmakler von vornherein darüber informieren können, ob Sie die Steuer entrichten müssen und wenn ja, in welcher Höhe in etwa diese fällig werden wird.
Wie hoch ist die Immobilienertragssteuer?
Ab dem Jahr 2016 beträgt die Immobilienertragssteuer 30 Prozent des Gewinns aus dem Verkauf einer Immobilie. Abgezogen werden dürfen dabei Beträge, die für bestimmte Instandhaltungsaufwände ausgegeben wurden, und solche, die beispielsweise für eine Kernsanierung nach dem Kauf der Immobilie aufzubringen waren. Was heute nicht mehr abgezogen werden darf, ist eine Pauschalsumme für die Inflationsbereinigung. War diese im Jahr 2012 noch vorgesehen, wurde sie mit der Steuersatzerhöhung im Jahr 2016 ersatzlos gestrichen.
Wenn Sie also im Jahr 2015 eine Immobilie für 210.000 Euro gekauft haben und diese für 40.000 Euro instandgesetzt und teilsaniert werden musste, stehen hier Kosten in Höhe von 250.000 Euro zu Buche. Wenn die Immobilie heute für 300.000 Euro verkauft wird, müssen Sie auf die übersteigenden 50.000 Euro Gewinn die Immobilienertragssteuer entrichten. Das wären dann 30 Prozent von 50.000 Euro und damit volle 15.000 Euro.
Die Steuer wird vom Verkäufer der Immobilie geschuldet und kann nicht auf den Käufer abgewälzt werden.
Nice to know
Generell ist die Immobilienertragsteuer auf einen Steuersatz von 30 % festgelegt. Auf Antrag kann allerdings im Zuge der Regelbesteuerungsoption der niedrigere Tarifsteuersatz angewandt werden. Das macht dann Sinn, wenn Sie beispielsweise als steuerpflichtig beschäftigter ein Einkommen erzielen, das in der zweiten Tarifstufe liegt und auf das nur 20 % Steuern zu entrichten sind. In diesem Fall kann auf Antrag auch die Immobilienertragssteuer auf 20 % festgelegt werden.
Wann wird die Immobilienertragssteuer fällig?
Fällig wird die Immobilienertragssteuer beim Verkauf der Immobilie bzw. bei der Kaufpreiszahlung. Abgeführt wird diese direkt vom Notar bzw. Vertragserrichter, sodass Sie mit dem Entrichten der Steuer nichts weiter zu tun haben. Sie erhalten direkt den Kaufpreis, der um die Immobilienertragssteuer bereinigt wurde.
Gibt es Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer?
Diese gibt es tatsächlich. Eine ganz klassische Ausnahme ist der Verkauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie. Wenn Sie Ihr eigenes Haus verkaufen und mindestens fünf Jahre der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf die Immobilie selbst genutzt haben. Alternativ sind Sie auch befreit, wenn Sie die Immobilie ab der Anschaffung oder Fertigstellung des Baus für mindestens 2 Jahre durchgehend als selbst bewohnte Immobilie genutzt haben.
Je nach Fallgestaltung kann es passieren, dass die zuständigen Behörden hier konkrete Nachweise über das Vorliegen der Ausnahmetatbestände sehen möchten. (z.B. anhand einer Meldebestätigung)
Schon gewusst?
Damit die Steuerbefreiung für Ihr Objekt wirklich greift, muss beispielsweise das Haus selbst ein Eigenheim sein. Gemeint ist damit ein Wohnhaus, das aus maximal zwei Wohnparteien bestehen darf und das zu mindestens zwei Dritteln zu Wohnzwecken genutzt werden muss. Außerdem gilt die Befreiung auch für Grundstücksflächen von bis zu 1.000 Quadratmetern.
Eine zweite Art der Befreiung ist die sogenannte „Herstellerbefreiung“. Die oben beschriebene Variante wird als „Hauptwohnsitzbefreiung“ bezeichnet.
Die Herstellerbefreiung kann jeder nutzen, der die zu verkaufende Immobilie selbst errichtet hat oder sie als Inhaber der Bauherreneigenschaft durch dritte – also beispielsweise durch eine Baufirma – hat errichten lassen.
Es gibt allerdings einen wichtigen Unterschied zwischen der Herstellerbefreiung und der Hauptwohnsitzbefreiung. Bei der Befreiung für Bauherren gilt diese Befreiung nur für das Gebäude selbst – auf den Grund und Boden können sehr wohl noch die Immobilienertragssteuern fällig werden. Hierzu wird dann der Quadratmeterpreis zum Zeitpunkt des Kaufs mit dem aktuellen Quadratmeterpreis verrechnet.
Im Fall der Hauptwohnsitzbefreiung gilt diese sowohl für das Gebäude als auch für den Grund und Boden selbst.
Was passiert, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben?
Oft kommt es auch vor, dass jemand eine Immobilie erbt, die er aber gar nicht benötigt. Wenn Eltern versterben und die Kinder selbst bereits Familien gegründet und eigene Häuser gekauft oder gebaut haben, wird die elterliche Immobilie häufig kurz nach dem Tod der Eltern zum Verkauf angeboten. In diesem Fall kann es unterschiedliche Betrachtungsweisen geben – relevant ist hier vor allen Dingen die Frage, wann die Erblasser das Haus gekauft haben.
Liegt der Kauf vor dem 31.03.2002 – also mehr als zehn Jahre vor der Einführung der Immobilienertragssteuer – dann gilt die Immobilie als Altfall. Um zu verstehen, um wie viel Geld es bei dieser Unterscheidung gehen kann, ist es erst einmal wichtig, das Hauptproblem im Fall eines Erbes zu verstehen.
Normalerweise wird für die Immobilienertragssteuer die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie und dem jetzigen Verkaufspreis herangezogen. Zusätzliche Ausgaben können den Kaufpreis erhöhen – im Laufe der Jahre getätigte Abschreibungen hingegen werden auf den Verkaufspreis addiert. Am Ende ergibt sich ein Differenzbetrag, von dem die Steuer zu entrichten ist. Doch im Fall eines Erbes gibt es keinen Kaufpreis.
Hier kann es höchstens noch notwendige Kosten für eine Sanierung geben, doch auch diese wird selten vorgenommen, wenn die Immobilie ohnehin verkauft werden soll. Es steht also eine schwarze Null als Verrechnungssumme und dem gegenüber steht der volle Verkaufspreis der Immobilie.
Anders sieht das aus, wenn der Erblasser die Immobilie vor dem 31.03.2002 erworben oder gebaut hat. In diesem Fall wird sie als Altbestandsimmobilie behandelt. Dann werden die Anschaffungskosten vom Gesetzgeber pauschal mit 86 % des Verkaufserlöses gewertet und auf die restlichen 14 % müssen dann die Steuern in der Höhe von 30 % entrichtet werden. Effektiv also eine Steuerbelastung von 4,2 % vom gesamten Verkaufserlös.
Wurde die Immobilie vom Verstorbenen aber nach dem 31.03.2002 gekauft oder erbaut, werden keine fiktiven Anschaffungskosten berücksichtigt. In diesem Fall wird die Immobilienertragssteuer vom Gewinn des gesamten Verkaufserlöses fällig. Bei einem Verkaufspreis von 300.000 Euro macht das einen großen Unterschied.
Bei einer Immobilie, die bereits im Jahr 1995 erworben wurde, liegen die Steuern hier bei lediglich 12.600 Euro (300.000 Euro x 14 % = 42.000 Euro fiktiver Gewinn x 30 % Steuer). Bei einer Immobilie, die am 01.04.2002 beispielsweise zu einem Kaufpreis von 250.000 Euro erworben wurde, ist bei einem Mehrerlös von 50.000 Euro mit einer Steuerlast von 15.000 Euro (30 % vom Veräußerungsgewinn) zu rechnen.
Quelle u.a.: www.oesterreich.gv.at
Fazit: Die Immobilienertragssteuer ist nicht immer leicht zu errechnen
Ob Sie Immobilienertragssteuer entrichten müssen oder nicht, kann Ihnen ein guter Immobilienmakler recht schnell erläutern. Wenn Sie diese entrichten müssen, stellt sich die Frage, wie hoch diese im Endeffekt sein wird. Gerade bei Erben einer Immobilie kann es sinnvoller sein, die Immobilie zu vermieten und so laufende Einnahmen aus der Immobilie zu erzielen, als diese zu veräußern. Für die genaue Berechnung der Immobilienertragssteuer empfehlen wir Ihnen jedoch die Kontaktaufnahme zu einem Steuerberater bzw. Notar. Natürlich stehen wir Ihnen auch in Sachen Mietervermittlung als kompetenter Ansprechpartner gern zur Seite.
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