Der Wunsch, seinen Lebensabend in der eigenen Immobilie zu verbringen und zusätzlich finanziell abgesichert zu sein ist groß – vor allem, wenn man diese auch selbst erbaut, sowie viel Geld und Herzblut investiert hat. Aufgrund der zunehmend größer werdenden „Pensionslücken“ können sich diesen Wunsch leider immer weniger Eigentümer erfüllen und müssen daher als letzten Ausweg den Verkauf ihrer Immobilie in Erwägung ziehen.
Doch was, wenn man verkaufen und doch weiterhin in der gewohnten Umgebung wohnen möchte?
Eine mögliche Antwort könnte „Verkauf mit Wohnrecht“ sein. Natürlich ist es nicht ganz so einfach wie ein normaler Verkauf jedoch sollten Sie diese Überlegungen nicht ganz außer Acht lassen, besonders wenn der Wunsch zur weiteren Nutzung der Immobilie besteht.
Im Folgenden haben wir Ihnen einen kleinen Überblick über das Thema Wohnrecht in Verbindung mit der Immobilienveräußerung zusammengestellt.
Verkauf mit Wohnrecht – so funktioniert’s:
Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen oder verschenken möchten, können sich durch eine Vereinbarung mit den Übernehmern das Recht einräumen lassen, die Immobilie weiterhin zu nutzen. Das Wohnrecht kann für einen befristeten Zeitraum oder auf Lebenszeit vertraglich vereinbart werden. Zudem steht den Parteien auch frei, zu regeln, wer von beiden beispielsweise die monatlichen Betriebskosten sowie Kosten für Instandhaltungsarbeiten übernehmen soll.
Unterschiedliche Arten des Wohnrechts:
Das Wohnrecht als Überbegriff, wird in das Gebrauchsrecht und das Fruchtgenussrecht eingeteilt. Wobei das Gebrauchsrecht – wie bereits die Bezeichnung erahnen lässt – zur alleinigen Nutzung (Gebrauch) der Immobilie oder Teilen davon berechtigt. Das Fruchtgenussrecht berechtigt hingegen auch zur Vermietung des Objektes oder Teilen davon, welches somit auch für Mieteinkünfte (Fruchtnießung) genutzt werden kann.
Wohnrecht im Grundbuch:
Um das Wohnrecht gegenüber Dritten durchsetzen zu können, sollte es unbedingt im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen werden. Grundlage für den Grundbucheintrag ist §521 ABGB.
Achtung: Bei nicht eingetragenem Wohnrecht ist zu beachten, dass es nur im Innenverhältnis zwischen beiden Parteien gilt und bei einem Verkauf nicht an den neuen Eigentümer übergeht!
Tipp: Stellen Sie die Eintragung des Wohnrechts in das Grundbuch sicher!
Wert der Immobilie mit Wohnrecht:
Der Wert des Wohnrechts errechnet sich aus der Lebenserwartung der berechtigten Person und der daraus zu erwartenden Nutzungsdauer sowie der ortsüblichen Kaltmiete und dem zu multiplizierendem Zinsfaktor. Beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht, wird der errechnete Wert des Rechtes vom aktuellen Immobilienwert abgezogen und ergibt somit den Verkaufserlös.
Gültigkeitsdauer des Wohnrechts:
Das Wohnrecht als persönliche Dienstbarkeit erlischt mit dem Ablauf einer fest vereinbarten Zeitdauer, jedoch spätestens mit dem Ableben der berechtigten Person. Es kann daher nicht an Nachkommen vererbt werden. Zudem kann der/die Wohnrechtsbegünstigte jederzeit auch freiwillig auf das Recht verzichten wie beispielsweise im Zuge einer Abfindung zur Aufgabe des Wohnrechts durch neue Eigentümer.
Fazit:
Der Kauf und Verkauf von Immobilien mit Wohnrecht kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer interessante Vorteile aber auch Nachteile bringen:
Als Verkäufer hat man durch diese Vereinbarung die Möglichkeit, weiterhin in der gewohnten Umgebung zu leben und ist durch den erhaltenen Verkaufserlös zudem finanziell abgesichert. Für Käufer bietet sich hingegen eine günstige Gelegenheit, eine Immobilie frühzeitig zu erwerben und beugen so möglichen Preissteigerungen sowie Inflationsrisiken des eigenen Vermögens vor.
Zu beachten ist jedoch, dass die Käufer bzw. Übernehmer die Immobilie oder Teile davon erst nach Erlöschen des eingetragenen Wohnrechtes vollständig nutzen können und in der Regel ab Kauf für die Instandhaltung aufkommen müssen. Aus diesem Grund stellt sich für Eigentümer die Suche nach passende Käufern für derartige Immobilien als schwieriger dar wie beispielsweise ohne Wohnrechtsvereinbarungen.
Tipp: Lassen Sie sich unbedingt im Vorfeld von einem Spezialisten zu diesem Thema beraten!
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Stand: 06/2021
